房屋完損等級(jí)：嚴(yán)重?fù)p壞房和危險(xiǎn)房的評(píng)定方法

業(yè)內(nèi)從事房屋檢測(cè)的朋友知道，房屋完損狀況，根據(jù)各類房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等組成部分的完好、損壞程度，分成下列各類：
ａ． 完好房；
ｂ． 基本完好房；
ｃ． 一般損壞房；
ｄ． 嚴(yán)重?fù)p壞房；
ｅ． 危險(xiǎn)房；

危險(xiǎn)房是指承重的主要結(jié)構(gòu)嚴(yán)重?fù)p壞，影響正常使用，不能確保住用安全的房屋。其評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)另定。

這是城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部１９８４年１１月８日批準(zhǔn)的《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)（試行）》。30年來，該標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一評(píng)定各類房屋的完損等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，為房地產(chǎn)管理部門經(jīng)營(yíng)的房屋，對(duì)單位自管房（不包括工業(yè)建筑）或私房進(jìn)行鑒定、管理時(shí)，提供了完損等級(jí)的評(píng)定。在評(píng)定古典建筑的完損等級(jí)時(shí)。

在我看來，在房屋檢測(cè)中，重點(diǎn)判定的是結(jié)構(gòu)、裝飾和設(shè)備三大塊。 各類房屋結(jié)構(gòu)組成分為：基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、非承重墻、屋面、樓地面；裝修組成分為：門窗、外抹灰、內(nèi)抹灰頂棚、細(xì)木裝修；設(shè)備組成分為：水衛(wèi)、電照、暖氣及特種設(shè)備（如消防栓、避雷裝置等）。

而這三塊中，地基基礎(chǔ)：有足夠承載能力，無超過允許范圍的不均勻沉降。
 承重構(gòu)件：梁、柱、墻、板、屋架平直牢固，無傾斜變形、裂縫、松動(dòng)、腐朽、蛀蝕。
 非承重墻：
ａ． 預(yù)制墻板節(jié)點(diǎn)安裝牢固，拼縫處不滲漏；
ｂ． 磚墻平直完好，無風(fēng)化破損；
ｃ． 石墻無內(nèi)化弓凸；
ｄ． 木、竹、蘆簾、葦箔等墻體完整無破損。
屋面：不滲漏（其他結(jié)構(gòu)房屋以不漏雨為標(biāo)準(zhǔn)），基層平整完好，積塵甚少，排水暢通。
ａ． 平屋面防水層、隔熱層、保溫層完好；
ｂ． 平瓦屋面瓦片搭接緊密，無缺角、裂縫瓦（合理安排利用除外），瓦出線完好；
ｃ．青瓦屋面瓦壟順直，搭接均勻，瓦頭整齊，無碎瓦，節(jié)筒俯瓦灰梗牢固；
ｄ． 鐵皮屋面安裝牢固，鐵皮完好，無銹蝕；
ｅ．石灰爐渣、青灰屋面光滑平整，油氈屋面牢固無破洞。
 樓地面：
ａ． 整體面層平整完好，無空鼓、裂縫、起砂；
ｂ． 木樓地面平整堅(jiān)固，無腐朽、下沉，無較多磨損和稀縫；
ｃ． 磚、混凝土塊料面層平整，無碎裂；
ｄ．灰土地面平整完好。 

不少檢測(cè)機(jī)構(gòu)對(duì)嚴(yán)重?fù)p壞房和危險(xiǎn)房難于區(qū)分。

 嚴(yán)重?fù)p壞標(biāo)準(zhǔn)中，是這么明確的：
在結(jié)構(gòu)部分：
 地基基礎(chǔ)：承載能力不足，有明顯不均勻沉降或明顯滑動(dòng)、壓碎、折斷、凍酥、腐蝕等損壞，并且仍在繼續(xù)發(fā)展，對(duì)上部結(jié)構(gòu)有明顯影響。
承重構(gòu)件；明顯損壞，強(qiáng)度不足。
ａ．鋼筋混凝土構(gòu)件有明顯下垂變形、裂縫，混凝土剝落和露筋銹蝕嚴(yán)重，下垂變形、裂縫值超過設(shè)計(jì)規(guī)范的規(guī)定，混凝土剝落面積占全面積的１０％以上；
ｂ．鋼屋架明顯傾斜或變形，部分支撐彎曲松脫，銹蝕嚴(yán)重，鋼筋混凝土屋架有傾斜，混凝土嚴(yán)重腐蝕剝落、露筋銹蝕，部分支撐損壞，連接件不齊全，鋼桿銹蝕嚴(yán)重；木屋架端節(jié)點(diǎn)腐朽、蛀蝕，節(jié)點(diǎn)邊接松動(dòng)，夾板有裂縫，屋架有明顯下垂或傾斜，鐵件嚴(yán)重銹蝕，支撐松動(dòng)；
ｃ． 承重墻體（柱）、砌塊強(qiáng)度和穩(wěn)定性嚴(yán)重不足，有嚴(yán)重裂縫、傾斜、弓凸、風(fēng)化、腐蝕和灰縫嚴(yán)重酥松損壞；
ｄ．木構(gòu)件嚴(yán)重傾斜、下垂、側(cè)向變形、腐朽、蛀蝕、裂縫，木質(zhì)脆枯，節(jié)點(diǎn)松動(dòng)，榫頭折斷拔出、榫眼壓裂，鐵件嚴(yán)重銹蝕和部分殘缺；
ｅ． 竹構(gòu)件節(jié)點(diǎn)松動(dòng)、變形，竹材彎曲斷裂、腐朽，整個(gè)房屋傾斜變形。
非承重墻：有嚴(yán)重?fù)p壞，強(qiáng)度不足。
ａ． 預(yù)制墻板嚴(yán)重裂縫、變形，節(jié)點(diǎn)銹蝕，拼縫嵌料脫落，嚴(yán)重漏水，間隔墻立筋松動(dòng)、斷裂，面層嚴(yán)重破損；
ｂ． 磚墻有嚴(yán)重裂縫、弓凸、傾斜、風(fēng)化、腐蝕，灰縫酥松；
ｃ． 石墻嚴(yán)重開裂、下沉、弓凸、斷裂，砂漿酥松，石塊脫落；
ｄ． 木、竹、蘆簾、葦箔等墻體嚴(yán)重破損，土墻傾斜、硝堿。
 屋面：嚴(yán)重漏雨。木基層腐爛、蛀蝕、變形損壞、屋面高低不平，排水設(shè)施嚴(yán)重銹蝕、斷裂，殘缺不全。
ａ．平屋面保溫層、隔熱層嚴(yán)重?fù)p壞，卷材防水層普遍老化、斷裂、翹邊和封口脫開，瀝青流淌，剛性防水層嚴(yán)重開裂、起殼、脫落，塊體防水層嚴(yán)重松動(dòng)、腐蝕、破損；
ｂ． 平瓦屋面瓦片零亂不落槽，嚴(yán)重破碎、風(fēng)化，瓦出線破損、脫落，脊瓦嚴(yán)重松動(dòng)破損；
ｃ． 青瓦屋面瓦片零亂，風(fēng)化、碎瓦多、瓦壟不直、脫腳，節(jié)筒俯瓦嚴(yán)重脫落殘缺，灰梗脫落，屋脊嚴(yán)重?fù)p壞；
ｄ． 鐵皮屋面嚴(yán)重銹爛，變形下垂；
ｅ． 石灰爐渣、青灰屋面大部?jī)龉?、裂縫、脫殼、剝落，油氈屋面嚴(yán)重老化，大部損壞。
樓地面：
ａ． 整體面層嚴(yán)重起砂、剝落、裂縫、沉陷、空鼓；
ｂ． 木樓地面有嚴(yán)重磨損、蛀蝕、翹裂、松動(dòng)、稀縫、變形下沉、顫動(dòng)；
ｃ． 磚、混凝土塊料面層嚴(yán)重脫落、下沉、高低不平、破碎、殘缺不全；
ｄ． 灰土地面嚴(yán)重坑洼不平。

而在 裝修部分：
 門窗：木質(zhì)腐朽，開關(guān)普遍不靈，榫頭松動(dòng)、翹裂，鋼門、窗嚴(yán)重變形銹蝕，玻璃、五金、紗窗殘缺，油漆剝落見底。
外抹灰：嚴(yán)重空鼓、裂縫、剝落，墻面滲水，勾縫砂漿嚴(yán)重松酥脫
落。
內(nèi)抹灰：嚴(yán)重空鼓、裂 縫、剝落。
 頂棚：嚴(yán)重變形下垂，木筋彎曲翹裂、腐朽、蛀蝕，面層嚴(yán)重破損，壓條脫落，油漆見底。
 細(xì)木裝修：木質(zhì)腐朽、蛀蝕、破裂，油漆老化見底。

第三塊是設(shè)備部分：
 水衛(wèi)：下水道嚴(yán)重堵塞、銹蝕、漏水；衛(wèi)生器具零件嚴(yán)重?fù)p壞、殘缺。
 電照：設(shè)備陳舊殘缺，電線普遍老化、零亂，照明裝置殘缺不齊，絕緣不符合安全用電要求。
暖氣：設(shè)備、管道銹蝕嚴(yán)重，零件損壞、殘缺不齊，跑、冒、滴現(xiàn)象嚴(yán)重，基本上已無法使用。
 特種設(shè)備：嚴(yán)重?fù)p壞，已無法使用。